600–960 €
persi ogni anno
Canone deciso a sensazione
50–80 € al mese sotto il mercato, per tutta la durata del contratto.
Quanto puoi chiedere d'affitto? Scoprilo prima di pubblicare l'annuncio. Un canone sbagliato ti costa ogni mese. Calcola quello giusto in 3 minuti.
Il Simulatore canone gratuito di Affitta Casa da Privato parte dalle quotazioni OMI di locazione della tua zona e analizza oltre 25 caratteristiche della casa. Ti dice quanto chiedere, quanto ti resta dopo le tasse e quanto ti costa ogni mese di casa vuota.
- Canone di mercato con minimo e massimo
- Quanto ti resta dopo le tasse, regime per regime
- Report PDF con il calcolo e le fonti
Calcola il canone della mia casa
- Gratuito
- Registrazione in 30 secondi
- Nessun download
- Nessuna agenzia ti chiamerà
Il problema
Il canone che scrivi nell'annuncio decide quanto incasserai. Per anni.
Se chiedi troppo, la casa resta vuota. Ogni mese senza inquilino costa un canone intero, mentre IMU e spese condominiali continuano.
Se chiedi troppo poco, affitti in fretta, ma la differenza la perdi ogni mese, per tutta la durata del contratto.
Su una casa da 800 € al mese:
Tempo medio per affittare
2,5mesi
media italiana 2025
Ogni mese di casa vuota
800€
più IMU e spese
Per recuperare un mese vuoto
27mesi
con 30 € in più al mese
Un canone 50–80 € sotto il mercato vale da 600 a 960 € l'anno. Un canone troppo alto può costarti di più, in mesi di casa vuota.
Il canone giusto è quello che incassa di più
Quanto incassi nei primi 4 anni se chiedi di più o di meno del canone di mercato (800 € al mese)
| Canone richiesto | Casa vuota, stima | Rispetto al canone di mercato |
|---|---|---|
| 720 € (−10%) | 0,8 mesi | −2.420 € |
| 760 € (−5%) | 1,4 mesi | −998 € |
| 800 € (canone di mercato) | 2,5 mesi | — |
| 840 € (+5%) | 4,4 mesi | +219 € |
| 880 € (+10%) | 7,8 mesi | −993 € |
Gli errori che costano di più
Stessa casa da 800 € al mese. Quattro scelte che spostano centinaia di euro.
800 €
per ogni mese di casa vuota
Canone troppo alto
Con 30 € in più al mese servono circa 27 mesi per recuperare un solo mese vuoto.
1.230–1.320 €
in meno ogni anno, circa
Regime fiscale scelto per abitudine
IRPEF al 33% invece della cedolare secca al 21%.
1.420–1.510 €
in meno ogni anno, circa
Contratto firmato per abitudine
4+4 in IRPEF al 33% invece del concordato con cedolare al 10%, anche a canone più basso del 10%, in un comune ad alta tensione abitativa.
E poi ci sono arredamento, classe energetica, piano e ascensore, aria condizionata, secondo bagno, balconi e cantina. Ognuno sposta il canone. Se non lo calcoli, lo regali all'inquilino.
- Arredato
- Classe energetica
- Piano e ascensore
- Aria condizionata
- Secondo bagno
- Balconi e cantina
Le cifre non si sommano: dipende da quali scelte riguardano il tuo caso.
Scopri il canone giusto per la mia casa
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La soluzione
Il Simulatore canone: ogni euro del tuo affitto, spiegato.
Inserisci i dati della casa. Il Simulatore parte dalla quotazione OMI di locazione della tua zona e applica una correzione per ogni caratteristica. Poi calcola quanto ti resta dopo le tasse e quanto ti costa ogni mese di casa vuota. Ogni numero ha la sua ragione scritta, con la fonte.
Pagine del report su una casa di esempio a Padova, con dati OMI reali
Cosa trovi nel report
Il canone della tua casa, con minimo e massimo.
Non un numero secco: una forchetta realistica, e lo stesso canone nei quattro stati della casa, da ristrutturare a nuova. Sai fin dove puoi trattare e se una proposta è fuori mercato.
Il calcolo riga per riga.
Dalla quotazione OMI della zona al canone al metro quadro: ogni correzione ha la sua percentuale e la sua spiegazione. Quando un candidato dice "è troppo", rispondi con un argomento preciso: "arredato, +10%".
Quanto ti resta davvero dopo le tasse.
Cedolare secca al 21%, IRPEF con la tua aliquota e, se il comune è ad alta tensione abitativa, il concordato con cedolare al 10%. Netto annuo e mensile, fianco a fianco.
Canone e tempi di sfitto.
Vedi:
- quanto resta vuota la casa, in media, a ogni livello di canone;
- quanto incassi nei primi 4 anni, la durata iniziale di un 4+4;
- quanti mesi servono per recuperare un mese di casa vuota.
Hai fretta? Sai quanto ti costa. Puoi aspettare? Sai quanto puoi chiedere in più.
Cosa aumenta il risultato.
Foto curate, annuncio completo, planimetria, verifica dell'inquilino: cosa dicono gli studi, con la fonte, e l'effetto stimato sul tuo affitto in uno scenario prudente.
Agenzia o da privato, conti alla mano.
Per trovare l'inquilino un'agenzia chiede spesso una mensilità più IVA: su 800 € al mese sono 976 €. Il report la mette a confronto con un pacchetto a prezzo fisso.
Come funziona
Tre passaggi, circa 3 minuti.
-
1
Registrati gratis.
Ti bastano nome ed email, non devi installare nulla.
-
2
Descrivi la tua casa.
Comune, zona, metri, piano, stato: bastano i dati base. Ogni dato facoltativo in più stringe la forchetta.
-
3
Scarica il report.
Canone, netto dopo le tasse e tempi di sfitto, in PDF.
Inizia ora, è gratuito
- Gratuito
- Registrazione in 30 secondi
- Nessun download
- Nessuna agenzia ti chiamerà
Esempio concreto
Casa affittata a 800 € al mese, contratto libero 4+4, proprietario con aliquota IRPEF al 33%
Regime per abitudine
Dichiari il canone in IRPEF9.600 € di canone l'anno
IRPEF e addizionali sul 95% del canone, più metà dell'imposta di registro.
Ti restano6.312 € l'anno
Regime calcolato
Scegli la cedolare secca al 21%stesso contratto, stesso canone
Un'imposta fissa che sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo.
Ti restano7.584 € l'anno
+1.272 €in più ogni anno, solo scegliendo il regime giusto.
+976 €di provvigione d'agenzia risparmiata, se affitti da privato.
Esempio illustrativo: tutto il canone nello stesso scaglione IRPEF, addizionali al 2%, primo anno. Con la cedolare si rinuncia all'aggiornamento ISTAT. In un comune ad alta tensione abitativa il report calcola anche il concordato con cedolare al 10%. I tuoi numeri dipendono da comune, contratto e redditi.
Perché puoi fidarti dei numeri
Dati pubblici e studi verificabili, citati con la fonte nel report.
Quotazioni OMI di locazione
Dell'Agenzia delle Entrate, in €/mq al mese: oltre 20.000 zone in più di 7.300 comuni.
Tempi medi di affitto
Dall'osservatorio affitti di Immobiliare.it Insights: circa 2,5 mesi di media in Italia.
Regole fiscali in vigore
Cedolare secca al 21% e al 10%, scaglioni IRPEF 2026, imposta di registro.
Studi su annunci, foto e inquilini
Immobiliare.it, ricerche internazionali sugli affitti, dati del Ministero dell'Interno sugli sfratti.
Domande frequenti
Tutto quello che vuoi sapere prima di iniziare.
Devo scaricare un'app?
No. Il Simulatore funziona dal browser di smartphone, tablet o PC.
È davvero gratuito?
Sì. Simulazione e report PDF sono gratuiti.
Mi chiamerà un'agenzia?
No. Nessuno ti telefonerà. Ricevi il report e decidi tu cosa farne.
Perché devo registrarmi?
La registrazione salva la tua simulazione: puoi ritrovarla, correggere i dati e scaricare il report quando vuoi. Nessuna agenzia ti chiamerà.
È un canone ufficiale?
No. Parte dalle quotazioni ufficiali OMI di locazione, ma è una stima trasparente: ti mostra da dove viene ogni euro. Per il canone concordato valgono le fasce dell'accordo territoriale del tuo comune.
Quanto è precisa?
Dipende dai dati che inserisci e dalla zona. Con la zona individuata e i dati completi, la forchetta parte da ±6%. Il report ti mostra sempre minimo, massimo e cosa allarga l'incertezza.
Non so se il mio comune è ad alta tensione abitativa.
Nessun problema: scegli "non so". Il report ti mostra comunque il canone concordato con cedolare al 10%, come possibilità da verificare.
Vale anche per studenti, transitori o affitti brevi?
Il Simulatore canone è pensato per l'affitto lungo: 4+4 e 3+2 concordato. Transitorio e studenti si confrontano con il Simulatore altri tipi di affitto, nel pacchetto Standard.
Quanto tempo serve?
Circa 3 minuti con i dati base. Qualche minuto in più se aggiungi i dettagli facoltativi.
Prima di scrivere un canone, scopri quello giusto.
Ogni 50 € al mese valgono 600 € l'anno, per tutta la durata del contratto. Bastano 3 minuti per sapere da dove partire.
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